АРБИТРАЖНЫЙ СУД КОСТРОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 30 августа 2013 г. по делу № А31-2932/2013

Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2013 года.
Полный текст решения изготовлен 30 августа 2013 года.
Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сергушовой Татьяны Валерьевны, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Кострома (ИНН 4401136493, ОГРН 1124401006707)
к Муниципальному образованию город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН 4401006568, ОГРН 1034408610411)
о признании торгов и договора купли-продажи недействительными
лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Соловьева А.С.
при участии: от истца: Семенов В.С. - представитель по доверенности от 11.03.2013; от ответчика: после перерыва Виноградов Д.Ю. - представитель по доверенности от 05.12.2012

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Экострой", г. Кострома обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к Муниципальному образованию город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы, г. Кострома, просит суд: 1) признать недействительными торги (извещение № 161112/0105622/01 от 17.11.2012) по продаже земельного участка с кадастровым номером 44:27:010208:111 по адресу: г. Кострома, ул. Береговая, д. 8а в части лота № 2; 2) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 12 от 09.01.2013, заключенный между Муниципальным образованием город Кострома и Обществом с ограниченной ответственностью "Экострой", и применить последствия недействительности сделки, а именно: взыскать с Муниципального образования город Кострома за счет средств муниципальной казны, в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Экострой" 1308333 руб. 33 коп.
Представитель истца исковые требования поддерживает в полном объеме. Истцом в дело представлены дополнения к исковому заявлению от 31.05.2013 (том 1 л.д. 81-85).
Представитель ответчика иск не признает по мотивам, изложенным в отзыве (том 1 л.д. 64-68), пояснениях по делу от 17.05.2013, от 21.06.2013 (том 2 л.д. 21-24), от 05.08.2013.
Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.
Муниципальным образованием город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (далее по тексту "Ответчик") в ноябре 2012 года организованы торги в виде открытого аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером 44:27:010208:111 по адресу: г. Кострома, ул. Береговая, д. 8а (лот № 2) для целей строительства многоквартирного жилого дома.
Официальное извещение № 161112/0105622/01 (том 2 л.д. 42) о проведении аукциона по продаже земельного участка и аукционная документация размещены 17.11.2012 на официальном сайте торгов в сети Интернет по адресу: http://www.torgi.gov.ru (далее - "официальный сайт торгов") и официальном сайте Администрации города Костромы в сети Интернет по адресу: http://www.gradkostroma.ru (далее - "сайт Администрации").
В дело представлена аукционная документация по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Костромы, содержащая информацию о Лоте № 2 (том 1 л.д. 87-122).
Извещение об аукционе и аукционная документация по лоту № 2 содержали следующие сведения: категория земель: земли населенных пунктов, местоположение: город Кострома, улица Береговая, 8а, кадастровый номер: 44:27:010208:111, площадь: 1587 квадратных метра, разрешенное использование: в соответствии с правилами землепользования и застройки, границы земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 17 октября 2012 года № 4400/201/12-68108, обременения: особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности в охранных зонах эксплуатации линий коммуникаций на площади 126 квадратных метров; цель предоставления: для строительства многоквартирного жилого дома; технические условия и информация о плате за подключение: электроснабжение от филиала ОАО "МРСК Центра" - "Костромаэнерго" от 15.11.2012 № МРСК-КМ/9-175370/1; водоснабжение и водоотведение от МУП г. Костромы "Костромагорводоканал" от 23.10.2012 № 2/10; теплоснабжение от ОАО "ТГК-2" от 18.10.2012 № 4000/002234-2012; газораспределительная сеть от ОАО "Костромаоблгаз" от 23.10.2012 № 15/6603; телефонизация от ОАО "Костромская городская телефонная сеть" от 17.10.2012 № бту1; начальный размер цены земельного участка: 3 925 000 рублей; размер задатка: 785 000 рублей; шаг аукциона: 195 000 рублей; оплата по договору купли-продажи возможна в рассрочку.
17.12.2012 ООО "Экострой" обратилось в Управление с заявкой на участие в аукционе, в котором выразило намерение участвовать в аукционе на право заключения договора купли-продажи, назначенного на 20 декабря 2012 года в отношении лота № 2, ознакомившись с извещением о проведении аукциона по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, размещенном на официальном сайте торгов в сети Интернет по адресу: http://www.torgi.gov.ru, изучив аукционную документацию, включая проект договора купли-продажи земельного участка (пункт 8 заявки на участие в аукционе).
Итоги аукциона по продаже земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Костромы, оформлены протоколом № 16 от 20.12.2012 (том 1 л.д. 122-123).
В связи с тем, что в аукционе участвовало менее двух участников (ст. 38.1 п. 26 Земельного кодекса Российской Федерации), торги признаны несостоявшимися, и с единственным участником - ООО "Экострой" был заключен договор купли-продажи земельного участка № 12 от 09.01.2013 (ст. 38.1 п. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
09.01.2013 истец обратился в Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы с письмом о выдаче проекта договора купли-продажи земельного участка для рассмотрения и подписания.
Между Муниципальным образованием город Кострома в лице Управления территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Экострой" (Покупатель) 09.01.2013 был заключен договор № 12 купли-продажи земельного участка (том 2 л.д. 1-4), в соответствии с условиями которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок площадью 1587 квадратных метров с кадастровым номером: 44:27:010208:111, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома не выше 4 этажей; одноквартирные (индивидуальные) жилые дома, цель предоставления: для строительства многоквартирного жилого дома, по адресу: город Кострома, улица Береговая, 8а, а Покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную настоящим договором цену. Право собственности на земельный участок обременено особыми условиями использования в охранной зоне водопровода на площади 126 квадратных метров. Земельный участок расположен в зоне археологического культурного слоя.
Земельный участок передан Покупателю по акту приема-передачи 31.01.2013. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано 22.02.2013, о чем в ЕГРП внесена запись регистрации за № 44-44-01/013/2013-574, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 44-АБ № 621758, выданным 22.02.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.
Во исполнение условий договора истец перечислил ответчику 1308333 руб. 33 коп. за земельный участок.
Истец ссылается на то, после сдачи сторонами 04.02.2013 договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской для государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок, продавцом покупателю вместе с переданным по акту от 04.02.2013 земельным участком одновременно были переданы вышеуказанные технические условия.
После детального изучения истцом данных документов, а также проведения переговоров с организациями, их выдавшими и проектными организациями, было выявлено, что технические условия (за исключением телефонизации) не соответствуют требованиям законодательства РФ, в том числе: Правилам определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 (далее по тексту "Правила № 83"). Технические решения на теплоснабжение, на электроснабжение вообще не являются техническими условиями, и не соответствует указанным выше Правилам № 83. В части водоотведения (раздел 7) технические условия МУП г. Костромы "Костромагорводоканал" от 23.10.2012 № 2/10 указывают на возможность сброса сточных вод только после реконструкции системы канализования в данном районе, то есть возможность сброса сточных вод отсутствует. Технические заключения не соответствуют и требованиям к информации о плате, которую она должны были содержать.
По мнению истца проектирование, строительство, а затем подключение завершенного строительством многоквартирного дома при подобных условиях в соответствии с Правилами подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83 заведомо невозможно, а, следовательно, невозможен ввод дома в эксплуатацию.
Кроме того, как в последующем выяснилось, приобретенный истцом земельный участок расположен в зоне археологического слоя - участок культурного слоя Андреевской слободы, средневековье, XVII-XVIII вв., что вводит ряд существенных ограничений по его использованию, в том числе по проектированию и строительству объектов на нем, а также накладывает на истца дополнительные обязательства, в том числе охранного характера. Часть ограничений описана в статье 18 Правил землепользования и застройки города Костромы, утвержденных решением Думы города Костромы от 16.12.2010 № 62.
Согласно части 2 статьи 18 Правил землепользования и застройки города Костромы зоны охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы включают историко-культурную заповедную территорию, зону охраны памятников истории и культуры, зону охраны археологического культурного слоя. Правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, расположенных в пределах зон охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы, должны осуществлять проектную деятельность в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами, установленными для соответствующих территориальных зон с учетом ограничений, определенных настоящей статьей.
Ввиду указанных ограничений невозможно проектировать и осуществлять строительство многоквартирного жилого дома с предполагаемыми истцом характеристиками (расположение на участке, пятно застройки, архитектурные решения фасадов, характер отделки фасадов, характер кровли, ограждения, расположение гаражей и хозяйственных (дворовых построек) и т.д.). Информация о том, что спорный участок находится в зоне охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы - в зоне археологического слоя, что по сути является обременением, не была включена ответчиком ни в извещение об аукционе, ни в аукционную документацию.
По мнению истца, ответчиком грубо нарушены нормы законодательства Российской Федерации, регламентирующего порядок организации и проведения торгов, в частности, норм, содержащихся в статье 448 ГК РФ, статьях 30, 38.1 Земельного кодекса РФ, в пункте 8 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11 ноября 2002 года. Ответчик исказил информацию о предмете торгов - сообщил недостоверную и не в полном объеме, тем самым ввел истца в заблуждение относительно предмета сделки, его качеств и возможности использования, под влиянием которого истец заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка. Незаконные действия ответчика привели к нарушению законных прав и интересов истца, что выражается в невозможности использования истцом по назначению земельного участка, приобретенного на торгах. Истец воздержался бы от участия в аукционе и от приобретения земельного с кадастровым номером 44:27:010208:111, если бы был осведомлен о том, что указанный участок находится в зоне охраны памятников истории и культуры исторической части города Костромы - в зоне археологического слоя, а имеющиеся технические условия не соответствуют законодательству Российской Федерации.
Ответчик считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в силу следующего. Извещение о проведении аукциона было размещено на официальном сайте торгов в сети Интернет по адресу: http://www.torgi.gov.ru и содержало всю предусмотренную законодательством информацию.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других). При этом в статьях 2 и 4 упомянутого Закона установлено, что наряду с правами на недвижимое имущество регистрации подлежат и обременения недвижимого имущества.
Каких-либо сведений о наличии ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 44:27:010208:111 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не внесено.
Ссылку истца на искажение информации о предмете торгов ответчик считает несостоятельной. Нахождение земельного участка в зоне археологического культурного слоя не является ограничением (обременением) земельного участка, соответственно обязанность Управления по размещению данной информации в извещение об аукционе и в аукционной документацию отсутствует. Кроме того, сведения о земельных участках, относящихся к зоне археологического культурного слоя на территории города Костромы, носят открытый характер, при должной заботливости и осмотрительности истец мог самостоятельно ознакомиться с интересующей его информацией. Отнесение земельного участка к зоне археологического культурного слоя не являются препятствием использовать его в соответствии с установленным разрешенным использованием.
Управлением были направлены в компетентные органы запросы в соответствующие организации и получены ответы на данные запросы: в части электроснабжения - от филиала ОАО "МРСК Центра" - "Костромаэнерго" (письмо от 15.11.2012 № МРСК-КМ/9-1/5370/1); в части водоснабжения и водоотведения - от МУП г. Костромы "Костромагорводоканал" (письмо от 23.10.2012 № 2/10); в части теплоснабжения - от ОАО "ТГК-2" (письмо от 18.10.2012 № 4000/002234-2012); в части газораспределительной сети - от ОАО ("Костромаоблгаз" (письмо от 23.10.2012 № 15/6603); в части телефонизации - от ОАО "Костромская городская телефонная сеть" (письмо от 17.10.2012 № бту1), сведения о которых содержались в извещении о проведении аукциона. Полномочия по проверке выданных технических условий на предмет соответствия их действующему законодательству у Управления отсутствуют.
Ссылка истца на отсутствие возможности в последующем подключения построенного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по рассматриваемым техническим условиям не состоятельна в силу пункта 9 Правил, прямо предусматривающего отказ в выдаче технических условий при отсутствии возможности подключения. На случай наличия у претендентов вопросов извещением о проведении аукциона и аукционной документацией была предусмотрена возможность и определен порядок получения разъяснений в отношении положений аукционной документации. Поскольку аукцион признан несостоявшимся, истец был вправе заключить договор купли-продажи, а вправе был от этого отказаться. Договор купли-продажи был заключен 09.01.2013 и содержал сведения о нахождении земельного участка в зоне археологического культурного слоя.
Оценив представленные в дело доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Согласно подп. 4 п. 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно, в частности, содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
Как следует из материалов дела извещение о проведении аукциона, с которым на сайте в сети Интернет ознакомился истец, о чем расписался в заявке на участие в торгах, содержало сведения указанные в законе сведения, в том числе технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, целевое назначение и разрешенное использование земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки, параметры разрешенного строительства в соответствии с заключением Департамента культуры Костромской области.
По пояснениям ответчика данное заключение (письмо) Департамента культуры, хотя и не было поименовано в составе аукционной документации, но имелось в наличии, получено ответчиком до проведения торгов, в связи с чем участники торгов могли с ним ознакомиться.
Правилами землепользования и застройки, которые носят открытый характер, определены все возможные ограничения использования земельного участка и параметры разрешенного строительства, с чем при должной заботливости и осмотрительности истец был вправе ознакомиться и в случае неясности получить необходимые разъяснения у организатора торгов, в том числе в виде разъяснения положений аукционной документации в установленном порядке.
Ознакомившись с заявленными техническими условиями до проведения аукциона, в которых были указаны, в частности, по водоснабжению нулевая максимальная нагрузка в возможных точках подключения, а также срок подключения объекта с учетом реализации инвестиционных программ, истец фактически согласился с указанными в них условиями, приняв участие в аукционе.
Обо всех установленных законом обременениях земельного участка истцу было сообщено в извещении об аукционе, нахождение земельного участка в зоне культурного слоя к установленным законом ограничениям не относится.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что нарушение ответчиком требований закона, выразившихся в том, что извещение о проведении аукциона не содержало необходимых сведений, истцом не доказано.
При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.
Доводы истца о том, что ответчик, предусмотрев такой способ описания предмета аукциона, не дал возможности ему как участнику правильно сформировать свой интерес к аукциону, в том числе оценить целесообразность участия в аукционе, являются необоснованными, поскольку заявитель наряду с другими участниками имел доступ ко всей документации об аукционе.
Материалами дела подтверждено, что в установленном порядке истец не обращался с заявлением к ответчику о разъяснении положений аукционной документации, своим правом до участия в аукционе не воспользовался.
При таких обстоятельствах, оснований для признания торгов недействительными у суда не имеется. В связи с отказом в признании торгов недействительными нет оснований и для признания договора купли-продажи недействительным.
При этом суд принимает во внимание и то, что истец не является победителем торгов, а заключил договор как единственный участник в порядке пункта 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ. Все имеющиеся обременения земельного участка установлены пунктом 1.5 договора, в этом же пункте договора указано на расположение земельного участка в зоне культурного слоя.
Также суд считает необоснованными требования о признании договора недействительным как сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
В нарушение названной статьи 178 ГК РФ нормы истец не представил доказательств, что ответчик действовал умышленно, что его действия были направлены на введение Общества в заблуждение относительно природы сделки или таких качеств земельного участка, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.
При установленных судом обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, как заключенного истцом под влиянием заблуждения.
Учитывая изложенное, иск подлежит оставлению без удовлетворения.
В связи с отказом в иске расходы по государственной пошлине на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на истца.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

1. В иске отказать.
2. Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Костромской области.

Судья
Т.В.СЕРГУШОВА


------------------------------------------------------------------